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二套房新政的含义与可能效果

发布时间:2022年05月02日

       中国社会科学院金融研究所研究员易宪荣12月17日在国务院常务会议上宣布, 近期国家扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施成效显着。对房地产市场产生积极影响, 不少城市商品房成交量有所回升。当前, 要坚持住房市场化基本方向, 坚持落实低收入住房困难群众住房保障制度的方针, 加大政策力度, 加快保障性住房建设, 进一步鼓励和支持住房消费, 保持合理的房地产开发投资规模。促进房地产市场健康发展。因此, 出台了促进房地产市场健康稳定发展的三项政策(以下简称“三项新政”)。地方政府的反市场化行为是错误的。房地产“三新”被市场普遍理解为“决定取消第二套改善住房贷款限制, 减轻住房转让过程中的营业税负担,

以进一步鼓励普通商品住房消费。同时, 引导房地产开发企业积极应对市场变化, 支持合理融资需求。也就是说, 房地产“三新”只是放开二套房政策、降低房地产流通环节营业税、增加房地产企业融资渠道。房地产“三新”的内涵比这要丰富和广泛得多。首先, “三新”的第一条就是要坚持住房市场化的基本方向, 加快保障性住房建设。 , 进一步鼓励和支持住房消费。坚持房地产市场化方向, 不要过多的政府干预, 更不要把国内房地产市场变成政府主导的市场。因此, 近期无论是地方政府对城市的支持, 还是地方政府对市场的干预, 都与房地产市场化的方向背道而驰。例如, 一些地方政府一看到当地房地产市场价格下跌, 房地产价格下跌导致当地土地财政和GDP减少, 就采取各种政策扶持城市。一直认为, 通过地方政府的支持, 城市政府的支持可以保障房价, 而通过保障房价, 可以保证地方土地财政不会减少, 房地产暴利格局不会改变。甚至有的地方政府通过直接干预企业定价的方式干预市场, 称将对通过“反倾销”手段调整价格的房地产企业进行处罚。这完全违背了房地产市场化的原则(企业对产品拥有完全的定价权), 这样做只会扰乱市场, 只会让房地产市场走下坡路、萎缩。
       可以说, 在公告中, 重申坚持房地产市场化方向的基本含义是纠正当前房地产市场中一些完全违反市场规律的事情, 即改变一些当前地方政府的非市场化行为。其次, 在坚持房地产市场化基本方向的基础上, 保障我国房地产市场健康稳定发展, 要把国内房地产市场的发展落实到民生和消费领域。住房。因此, 正如2008年经济工作会议所指出的, 房地产的支持柱状性与全体居民住房条件的改善和住宅消费相结合。这是国内房地产市场未来发展的基础。没有房地产所有居民生活条件的改善和住宅消费, 房地产支柱将无从谈起。房地产市场的支柱也将成为无源之水、无本之木。可以说, 这是今年所有房地产市场政策的基础或原则。这也是房地产新政的真正意义所在。此次会议明确强调了居住条件的改善和住宅的消费。新政策的第一项是全面实施安居工程, yobo体育全站app下载 通过廉租房等保障性住房解决城镇低收入居民的基本生活条件。按照中央部署, 三年内保障性住房建设覆盖近1000万户, 涉及城镇居民近3000万。
       如果目前城市人口约6亿, 其覆盖率约为5%。比如, 如果加上保障性住房等保障性住房, 政府计划在两年内投资9000亿元建设保障性住房。按照这一安排, 保障性住房的城镇人口覆盖率为10%, 城镇居民的大部分住房条件必须通过商品房消费来解决。可以说, 无论是取消第二套改善住房贷款限制, 还是降低转让住房中的营业税负担,

再加上央行利率水平的下调, 都取决于如何帮助城镇居民减轻购房负担, 进入房地产市场。然而, 这里放开限制二套房是2007年359号文之前房地产信贷政策的回归, 还是房地产开发商特别是所谓的房地产行业组织要求放开二套房的胜利? -所谓的第二套住房提案?从表面上看, 这些房地产行业组织正在创造各种概念和术语, 希望中央政府的房地产政策能够在2007年回归房地产市场, 希望通过保增长和扩张来维持房地产的巨大盈利模式。国内需求。但这种渴望只能是徒劳的。只要中央坚持房地产是居民居住条件的改善和住房的消费, 那么所谓的“改善住房”和所谓的二套房的释放就不会回归。以投资为主导的第二居所信仰政策。因为, 按照这些房地产行业组织的思路, 2007年房地产市场出现大逆转的根本原因是359号文政策出台限制二套房。所以, 如果二套房的政策能再变一次, 或者让359号文件的政策, 像2003年的121号文件一样, 被房地产行业组织彻底颠覆, 那么国内房地产市场会像2003年那样大逆转。虽然这些房地产业集团借经济来改变359号文的二套房政策, 但他们似乎和2003年颠覆121号文一样成功。中央政府强调改善而不是投资 但实际上, 情况并非如此。从公告中可以看出, 虽然中央政府我们在住房方面做出了让步, 但在住房消费方面我们没有做出让步。二套房的释放只是在住房消费方面, 而不是在住房投资方面。二套房消费放开和2007年以前二套房投资不设限制是有本质区别的。因为, 不仅二套房的消费需求非常有限, 而且这种住房需求是基于消费者定价的。当房地产市场定价以投资为主, 或者房地产价格高企时,

这些所谓的改良房的买家就不会轻易入市。因为这些群体已经自己解决了住房问题, 他们只想生活得更好。如果房地产市场的价格太高, 他们会因为一些优惠的利率和信贷而进入市场吗?一点也不。其次, 所谓的“良房”可能是借助这一优惠信贷政策进入房地产投资领域的。但就目前的金融市场环境而言, 居民投资房地产的意愿早已减弱, 尤其是在国内股市如此低迷的情况下。股市投资的失败早已改变了居民投资房地产的意愿, 居民借助优惠信贷政策进入房地产市场的可能性不大。可以说, 就目前的情况来看, 如果房地产市场的投资型价格不回归理性, 不太可能出台任何优惠政策让居民入市。投资市场。因此, 即使解除改善住房二套房贷款限制, 对绝大多数居民来说, yobo官网体育安卓版 房价高、房地产价格以投资为导向的时候吸引力较小。此外, 降低房屋转让中的营业税负担, 是激活二手房市场的利好政策。在当前房地产投资价格向消费价格转变的形势下, 较早进入房地产投资的居民, 将通过这项税收优惠政策让手中的房屋尽快出售。因为, 对于这些人来说, 股市投资的亏损已经让他们满目疮痍, 而过去一年房地产市场的周期性调整也让他们的房地产投资举步维艰。在近期的房地产政策中, 中央对于房地产的消费情况非常明确, 未来房地产市场的投资前景肯定不会很好。在这种情况下, 房地产投资者考虑的是如何放手手中的房子, 以减少房地产投资可能面临的风险和损失。因此, 降低房屋流通环节的营业税, 应该是这些房地产投资者的逃生机会。否则, 就像股市一样, 当他们被严重卡住时, 他们将无法逃脱。当大量二手房涌入市场时, 势必会对一手房市场造成严重冲击, 进一步造成一手房市场价格回归的压力, 而不是像一些人想象的那样, 一旦二手房市场活跃, 这些投资者将手中的房子卖掉, 然后进入一手房市场。因为, 就目前的房地产市场而言, 不仅房地产开发商持有的住房空置率高, 居民持有的住房空置率也高。我们只需要看看杭州滨江新区, 就知道投资者持有多少房子。三、房地产新政的意义在于“房地产开发企业积极应对市场变化, yobo体育全站app下载 促进商品房销售, 支持合理融资需求,

加大中低价位、中小规模的普通商品房。”这句话是什么意思?当前的房地产市场发生了根本性的变化。房地产市场已经从投资主导型市场转变为消费主导型市场, 两个市场的价格定位和价格水平有着根本的不同。因此, 房地产开发企业不应坐等政府出台任何政策, 确保以投资为主的价格水平不发生变化, 而应积极适应市场形势和环境的变化, 对房地产市场价格进行重新定位。 .如果房地产开发商能够适应这样的市场变化, 生产出中低价位的住房, 就可以获得商业银行的金融支持。否则, 房地产企业将面临越来越多的融资困难。也就是说, 房地产市场价格回归理性是必然, 房地产开发企业必须认真面对。总之, “三个新政”的内容很多, 但政策含义很明确, 就是房地产的民生消费是房地产健康稳定发展的基础, 不太可能有人想利用新政策重新膨胀房地产泡沫。大的。房地产市场要发展, 就必须由投资主导型市场向消费主导型市场转变。在这个转移过程中, 房地产价格回归理性是一个从根本上说。只有在此基础上, 房地产内需的扩大才能产生效果, 否则, 所有房地产优惠政策的效果都非常有限。
       中央政府在特殊时期出台这些政策具有一定的特殊意义, 但并没有改变房地产开发的民生目的, 反而强化了它。华夏时报订阅电话北京(010-59250200)(010-59250001)上海(021)52890785;;;;;