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集体土地征收修法 应解决的两个关键问题

发布时间:2022年04月18日

       党国英 据媒体报道, 国务院正筹划修改相关法律, 规范集体征地行为。如果能做好, 将有助于提高农村土地利用效率, 减少农村土地矛盾。从笔者这几年的调查来看, 本次修法应当解决以下两个问题。 (一)集体征地补偿标准 过去对集体征地补偿标准进行了一些修改, 取得了全面进展。新修订要解放思想, 不再留尾巴。由于土地在征用后大多用作建设用地, 因此产生了所谓的土地增值归属。土地增值归属于谁, 尤其是被征地农民土地所产生的差别收入究竟该归农民还是政府, 已成为一个颇具争议的问题。我看到, 在既定的框架内争论很难, 也很难取得成果。任何交易的公平性都是相对的。粗略地说, 只要交易的多方是自愿的, 没有强制因素在起作用, 交易就是公平的。如果交易过程中有足够的信息, 交易各方可以讨价还价, 那么交易的公平性将是毋庸置疑的。这种自由交易形成的价格就是市场价格。在没有市场环境的情况下, 即使政府以市场价格竞标, 农民也可能不满意, 导致交易不成功或发生冲突。因此, 市场因素在降低交易成本、稳定社会关系方面发挥着作用。总体来看, 我国土地一级市场与真正的市场相距甚远。因为市场不存在在这种情况下, 市场的“价格发现”功能就不存在了。由此产生的土地交易的公平性总是值得怀疑的。也就是说,

在这种背景下, 土地交易的正义是偶然的, 不正义是必然的。这就是导致征地纠纷频发的根本原因。要把土地增值收益分配的公平转化为制度的公平。在制度合理的前提下, 政府提出的分配方案只要农民接受, 就应该被认为是合理的。中央提出的“产权明晰、管用”的改革原则, 以及建立城乡统一建设用地市场的主张, 应该是改革的方向。规划要由政府负责, 规划管理要合法化。在这个前提下, 商业用地的交易必须完全市场化, 农民可以说不。如前所述, 应缩小公益性用地范围, 征地补偿应按市场价格计算, 但农民不能说不。发生纠纷后, 可通过司法途径解决。其他国家的经验证明, 只要有这样的法律环境, 就不容易发生纠纷。为防止当地政府在农民信息不充分的情况下“愚弄”农民,

将土地“低价”卖给政府, 要确保政府的规划信息公开, 并有披露信息的法定程序, 包括一定期限内的农民。有悔改的权利。一个地方的土地市场还没有完全发达, 政府很难直接找到土地的市场价格。在这种情况下我们应该怎么做?这是英国的惯例。尽管价格确定是一个复杂的问题, 英国政府认为, 基本精神应该是这样的:征用价格应该是所有者(或补偿者)得到的金额, 在所有者看来, yobo体育全站app下载 好像征用没有发生一样。换言之, 收购不应影响土地当事人的利益。为了在理论上明确这一点, 英国法学家使用了一个叫做“无计划世界”的概念。这是一个虚构的世界, 在这个世界中, 征地局没有发出征地通知, 也没有制定甚至提出土地开发计划。这种假设的理由很清楚, 因为这些“计划”的行动会影响土地的价值。这样, 地价确定的基本精神就清晰了, 即地价的决定应以“计划外的世界”为基本前提。需要说明的是, 这里的“规划”是指政府征地后的项目规划, 而不是包含在开发潜力中的土地利用增量。政府过去的计划也应被视为一个因素。价格决定具体考虑以下因素: (1) 市场价值规则(market value rules) 使用该规则具体考虑以下原则: 1) 对强制征收不附加补贴。 1919年以前, 考虑到强制购买不符合业主的意愿, 政府会在购买价格之外给予补贴, 但1963年的立法取消了这种做法。 2)在决定价格时, 想象一下被征用的土地在公开市场上自愿出售所获得的收益是定价的基本标准。 3)因被征用土地的特殊用途, 不得给予当事人价格补贴。 4)如果土地的当前使用违反公共利益或违法, yobo体育全站app下载 则由此产生的利益将不计入购买价格。 5) 在特殊情况下, 土地审裁处将不考虑市场价格, 考虑“相当于恢复原状的成本”。例如, 如果教堂以市场价值出售, 所有者将无法获得在另一个地点建造同一教堂的资金。这个时候, 征地局只能考虑教堂的重置成本。 6) 考虑扰动补偿。 (2) 法律规划假定土地的市场价格仅反映其当前用途的市场价格, yobo官网体育安卓版 但也可能具有潜在的开发价值。例如, 一位农民有一天可能会以更高的价格将土地卖给房地产开发商。在这里, 仍然需要考虑一些发展计划。一块土地已被政府规划为住宅开发区。那么, 土地所有者在公开市场上出售土地时, 政府的规划是影响因素,

土地出让收入必然包含这一因素。因此, 这种合理的规划假设应该会对购买价格产生影响。 “计划外的世界”只针对尚未发生的事情, 而随着土地的购买而发生。 (3) 增加估价或贬值的后果 被收购土地的价值可能会因正在进行的项目而增加或减少, 但在收购价格中不应考虑这一因素。英国法律对此有明确规定。例如, 北京CBD周边有一块农业用地, 政府需要根据CBD规划征用。
       如果没有这个计划, 土地可以按市场价100万元出让。有了这个方案, 可以卖到600万元。那么, 政府只会以100万元的价格买下这块土地。请注意, 100 万美元的价格仍有可能明显高于农地价格, 仅低于政府计划影响下的新价格。 (四)外部有害(或有益)影响 整块土地只被征收一部分, 征收结果对其余土地价值造成损害的, 征收土地价款应当包括对这部分土地的补偿。损害。如果部分土地被征收, 导致剩余部分无用, 业主也可以要求赔偿, 由土地法庭裁决;如果理由可信, 则应确认赔偿。如果部分征收的土地给其余未被征用的土地带来了价值, 则土地补偿价格应从价格中扣除该增值部分, 即如果补偿为1万元, 则可能成为对土地的补偿。 8000元。但是如果补偿价是10000元, 给剩余未征地带来的收益是15000元升值呢?通常这意味着没有更多的补偿, 也没有有的向征地局缴纳了5000元。我相信, 如果把上述苏格兰的做法作为中国征地的基本原则, 中国​​农民的权益将会得到很大的保障。 (2) 关于强制征地 需要强制征地吗?回答这个问题涉及到公众利益的意识。土地用途的宣传是一个极其相对的事情。理论上, 公开就像一个渐进波长的光谱, 非公开和公开之间没有严格的界限。如果你坚持把这件事定义清楚, 然后修改相关法律, 那可能永远都没有希望。如果法律依据是基于公共利益的规模, 强制征地或协商购买土地也可能陷入困境。公共利益在实践中也很难界定。比如开发区是商业化的, 但是开发区的道路是公共利益吗?如果是,

是否会强制征用道路用地, 其他土地会在市场上协商, 允许农民说不?这很麻烦。我认为思路需要转变:第一, 强制征地只能是为了一些重要公共利益的需要。并且讨价还价应该以市场价格为准。一个城市应该控制这种土地的比例。例如, 在一定时期的城市新建区, 只能强行征用农民30%或其他适当比例的土地。二、用列举法界定重要公共利益?如国防设施、公路、铁路、城市主干道、公立学校、公立医院、公安等设施, 只有重要公共利益需要的土地。其他如绿地、湿地、图书馆、博物馆、一般政府办公楼等, 即使是公共利益需要, 也会遵循市场化的方式, 不搞强制征地。如果不这样做, 政府总是有理由进行强制征地, 土地的市场价格将无法形成, 征地价格将毫无根据。市场经济国家在农民征地方面有一套成熟的做法, 值得借鉴。笔者研究过的苏格兰的具体做法, 这里还是介绍一下。为了公共利益,

政府必然会征收土地;如果地主不愿意出让土地, “强制”征收的做法就不可避免地出现。但事实上, 苏格兰政府强制采购的情况很少见。强制购买也受到法律的严格规定。
       从程序上看, 要实现强制购买, 必须经过以下步骤:首先, 由专门授权的征地部门(征地部门)起草并下达强制购买令(compulsory purchase order), 其中必须描述购买的土地。房地产。 .第二步, 连续两周在当地报纸上刊登广告, 将采购信息传递给相关方。
       第三, 将购买通知提交给国务卿确认。第四, 国务卿收到文件后, 提出异议;如果反对意见广泛, 国务卿还将举行公开听证会。在这项工作的基础上, 国务卿做出决定。五是征地局将再次作出强制征收决定。需要注意的是, 如果有人认为此次购买损害了他们的利益, 他有 6 周的时间向苏格兰土地法庭(Land Tribunal for Scotland)采取法律行动。